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分分时时彩:戶籍改革,搶人大戰再起,哪家房地產公司能成新龍頭?

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01 一石激起千層浪

近期,發改委印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》,對特大型以下城市的落戶條件進行了明顯的鬆綁。

彷彿一石激起千層浪,落戶問題立刻成為大家熱議的話題,市場上解說紛紜。

對於尋常百姓而言,戶口聯繫最密切的是房子。那麼老羅今天就和大家聊聊戶籍制度變革對房地產的影響。

其實在這次政策頒佈之前,一些中小城市(城區人口小於100萬)已經取消了落戶限制。

此次戶籍制度進行了進一步鬆綁,一些中大型城市也開始相繼取消落戶限制,而超大特大城市則大幅增加落戶規模。

▲截圖來自:蘿蔔投研

02 房地產該怎麼看?

如何讀懂房地產?

在老羅看來,房地產的研究框架可以用一句話概括:長期看人口,中期看土地供給,短期看政策金融。

金融是槓桿,對短期需求變化有最直接的影響;

土地是供給,在我們國家土地供給由政府壟斷,其對土地出讓規模通常會有一個中期規劃,加上地產企業拿地開工也需要時間,所以土地供給相對來說是個慢變量;

人口是影響地產需求的最根本變量,而且人口的變化是個長期的過程。

在人口紅利消失的情況下,一個地區房地產的長期影響因素便是人口的流動了。

經濟發展的不平衡和城鄉二元經濟結構,各地和城鄉之間資源不對等。戶籍制度放鬆帶來最直接的結果就是人口地區間流動加劇,所以人口的跨區域流動必定對每個城市的影響不同。

老羅先給大家看些超大特大城市,Ⅱ型城市和Ⅰ型城市都有哪些呢?

超大城市城市主要是北上廣深加上重慶;特大城市主要是一些核心二線城市;Ⅰ型大城市主要包括髮達地區的一些地級市和中西部地區的省會城市。

從上面的圖可以看出,落戶放寬政策幾乎包含了全部一二線城市與部分強三線城市。

考慮到戶籍限制本身是限購的一環,《通知》也可以解讀為一二線及部分三線城市限購政策的放寬,這一調整擴大了重點城市滿足購房資格人群數量,推動潛在購房需求釋放。

所以說此前戶籍制度越嚴格,此次戶籍制度鬆綁對當地地產市場影響更大。

落戶放鬆影響地產需求的兩個角度:

第一,未在當地購房的無戶籍常住人口,獲得戶籍之後釋放的買房需求,需求主要來自當地畢業大學生、外來遷入者和當地就業的農民工三個群體,尤其是前兩個群體。

第二,已在當地購房的無戶籍常住人口,獲得戶籍之後釋放的改善性買房需求,這部分需求在限購城市可能仍將受到抑制。

03 哪些城市收益最明顯?

下圖中,針對外地戶籍的購房限制,一線城市普遍要求繳滿五年設備,核心二線城市基本要求2年,其他二線基本為1年。

從這個角度看,一線城市基本為超大特大型城市,此次戶籍大規模放開,其受益毋庸置疑最明顯;

其次是一些核心二線城市,這些城市中武漢、瀋陽、西安、鄭州、杭州等二線省會城市或區域中心城市,而其中杭州、西安為Ⅰ型城市,相比與其他二線城市,杭州和西安全面放開放寬落戶條件,受戶籍制度影響更大。

此外杭州和西安對外地人口實施的購房限制較為嚴格,需要繳滿社保兩年。戶籍制度放開對短期地產需求的刺激還是比較明顯的。

當我們去分析新增的購房需求,一是看本地的人口結構;二是去看人才流入情況。

下圖是17年的人才凈流入排名。可以看到核心二線城市在人才流入方面是非常強勁的,杭州、長沙、成都、武漢、深圳和西安在人才流入方面具備比較明顯的優勢。

▲截圖來自:蘿蔔投研

結合上面兩點,老羅推薦重點關注京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的I型大城市,如杭州;以及三大城市群以外城市群的首位城市,如鄭州、西安和成都。

II型大城市中主要關注那些自身經濟實力比較強而且存在限購的城市,京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的無錫、寧波和以及中西部地區省會如長沙等。

而弱三線和四線城市不僅面臨人口流出,棚改套數縮減和貨幣化比例下降對地產銷售的拖累,且三四線城市對土地財政的依賴度高,有較強的賣地衝動,供給充裕將進一步給房地產基本面造成負面影響。

最新的數據也支撐了上述觀點。在2018年房企業績報告土地儲備城市布局中,成都、重慶、杭州、南京、蘇州、寧波等城市出現頻次極高。

在2019年第一季度土地出讓金收入前20強城市中,杭州、天津、蘇州、西安、鄭州、武漢、重慶、佛山、青島、南京、成都、昆明等12個城市再次上榜。在剛剛過去的3月份及4月上半月,南京、蘇州、寧波、南昌等多個城市出現搶地潮。

04 繼續關注一二線龍頭地產商、具備項目區位優勢的房企

目前來看,穩定經濟仍是政府的主要核心工作,所以房地產行業將不斷寬鬆,來對沖三四線的棚改縮減需求削弱。

而貨幣政策和信貸政策也將持續保持寬鬆,房企債信用利差收窄意味着房企融資成本也出現下行,對應二線房企估值將有所抬升。

對於標的的選擇上,不少賣方機構也給出了自己的看法,如:

興業證券認為一二線城市和部分核心都市圈基本面趨勢性復蘇,看好萬科、保利地產(600048)、招商蛇口、綠地控股(600606)、新城控股、陽光城(000671)。

中信建投證券看好一二線布局龍頭房企(萬科、保利、招商蛇口、金地集團(600383))以及具備成長彈性的二線品種(陽光城)。

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